2016年2月23日上午，万众瞩目的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）正式公布，《解释》共计22个条文，在内容体系上可以区分为四大部分：一是不动产物权的登记问题（1-6条），重申了登记制度与物权归属和物权变动的关系；二是法律文书引起的物权变动问题（7-8条），限定了引起物权变动的法律文书范围；三是物权的共有问题（9-14条），主要解决共有权人之间的权利冲突、权利配合与权利行使问题；四是善意取得问题（15-21条），明确了善意取得的前提条件、善意的认定标准及其时点等。以下为《解释》六大重点解读：
重点解读一：不动产物权归属，登记簿证明力非绝对
实践中有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记理应通过行政诉讼解决。这种对不动产登记与民事诉讼关系的错误认识受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。
因此，《解释》从两个方面作出规定：
1、在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。
2、从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。同时，根据《行政诉讼法》第六十一条的规定，在涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。这一规定的目的是为了完善民事争议和行政争议交叉时的处理机制，便于纠纷的一次性解决，方便当事人诉讼，并未改变相关争议的民事纠纷性质。
重点解读二：预告登记后“处分”，解释须限缩
我国《物权法》第二十条第一款规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。
基于预告登记制度的内涵和立法目的，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。
重点解读三：特殊动产转让，物权优先于债权
随着机动车的二手交易大量增加，实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集，因此，如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。
针对上述纠纷，《解释》重申了物权优先于债权的一般原则。具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，通过转让人的交付取得特定动产物权的受让人虽未办理登记，但其已经依法享有物权，故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于转让人的一般债权人。换句话说，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然，这里所称的债权人自然不包括针对该标的物享有担保物权的债权人，因为此时其债权已设定担保，该债权人已经成为该物的担保物权人，自然就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。
此外，本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容，比如《海商法》第22条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权，对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。
重点解读四：引起物权变动，法律文书范围被限定
根据《物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题。
最高人民法院认为，基于维护物权变动模式体系安定的目的，应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条，损害相关权利人的合法权益，故通过《解释》第七条的规定对《物权法》第二十八条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
重点解读五：按份共有人行使优先购买权，条件予以细化
《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度，但该条表述较为简单，没有解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题。
《解释》根据《物权法》第一百零一条的立法精神和目的，对按份共有人优先购买权制度进行了细化，明确了行使优先购买权的“同等条件”应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定，分情况规定了优先购买权的行使期间。按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。按份共有人行使优先购买权按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，不得提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求。
重点解读六：确立“善意”基本标准，明确“合理”参考因素
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看，与善意取得相关的纠纷非常常见，它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中，而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处，如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。
对此，《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准，即《物权法》第一百零六条规定的善意取得中的“善意”具体包含哪些情形，以及在诉讼中由谁承担举证责任。第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定；这三条规定与第十八条关于善意的判断时间的规定，共同构成了对《物权法》第一百零六条第一款第一项“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。
第十九条则针对《物权法》第一百零六条第一款第二项“以合理的价格转让”，指出应严循立法目的与价值取向，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，准确判断价格是否合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物权法》第一百零六条第一款第三项规定进行了明确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外，《解释》第二十一条还基于增进司法裁判的社会认同，简化裁判理据的目的，立足于法律不保护非法交易的价值理念，对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。
作者简介：
张四华律师系观韬律师事务所合伙人、苏州分所主任，苏州市“骨干型律师”，张四华律师的主要执业领域为外商投资、房地产、建设工程、公司事务及合同纠纷。
徐函修系观韬苏州分所业务一部律师助理，从事的主要业务为公司并购、房地产、建设工程、知识产权等。
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